浙江拿地新标配：6000元㎡的毛坯房地价差杭州即将“竞质量”？

admin2年前 (2024-09-28)长兴产业信息164

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　　3月24日，杭州市政府官网发布了《2021年省政府工作报告重点工作涉杭任务和市政府工作报告重点工作责任分解》，其中有不少关于房地产调控的重要信息。

　　这意味着，杭州第二次集中供地时，很可能会实行“竞地价竞品质”的新政策。

　　对比22个“双集中”出让城市的土拍政策，可以发现在已经实行“竞品质”的城市只有一个北京。

　　今年5月，北京29宗地块中有22宗地触及地价上限，占比达76%。其中7宗地块突破了“地价上限、竞公租房/政府持有比例”两道上限，蕞终进入竞报高标准商品住宅方案阶段；再加上其他3宗地块达到地价上限后直接进入高标准商品住宅建设方案投报，共有10宗地块进入高标准商品住宅建设方案程序。蕞终结果需要官方对比各家建设方案，成交结果后续才能公布。截至目前，北京首批土地出让平均溢价率为6.4%。

　　而成都、杭州两地分别都公布了土拍“定品质、竞质量”的指导方针，但未落实具体的政策及程序部署。或许，已经实行“竞品质”的背景，会成为杭州后续政策完善的重要参考。

　　杭州今年头部批土地出让的高溢价率，或许会加速后续“竞地价竞质量”政策的出台。

　　事实上，我们将目光看回浙江，就可以发现土地市场火热的不仅仅有杭州，更有同为“双集中”出让的城市——宁波。

　　在5月27日结束的宁波土地集中出让中，所有地块均成功出让，土地出让金358.1亿元。显性平均楼面价11840元/㎡，平均溢价25%。毛坯售价显性房地价差区间在6000-7000元/㎡之间。

　　而超出这一区间的地块有其特殊原因，如商业占比较大且部分商业要求自持、自带政府回购安置房（价格比商品房低）、现房销售等。

　　如果充分考虑每宗地块的自身配建以及竞配内容，实际毛坯房地价差预计在6000元/㎡左右。

　　宁波首批集中出让土地共29宗，供地量对比杭州来说不大，但也有相近之处：头部效应越来越高。

　　宁波一批次供地，在杭颗粒无收的绿城的确放大招了。绿城独家及以联合体形式拿地合计6宗，计容面积80.4万方（占29宗地块计容面积的26.6%），拿地金额97.9亿元（占29宗地块成交总价的27.3%）。

　　排在第二位的荣安，摘得5宗地块，计容面积43.1万方（占29宗地块计容面积的14.3%），拿地金额70.6亿元（占29宗地块成交总价的19.7%）。

　　排在第三位的世茂仅1宗地块入账，计容面积19.4万方（占29宗地块计容面积的6.4%），拿地金额19.8亿元（占29宗地块成交总价的5.5%）。

　　而杭州拿地金额TOP10的房企合计土地款金额804.1亿元，占总土地款的68.25%。57宗地块由40家企业竞得，实际上还有一大堆房企在杭州“排着队拿着爱的号码牌”。

　　杭州排在头部位的融信以独家及以联合体形式拿地合计7宗，拿地金额142.3亿元（占57宗地块的12%），在融信5.20的品牌日活动中，公布了多宗地块的案名，如澜（三墩北）、傲世纪（世纪城）、雅望（蜀山）。多宗地块预计将于今年入市。

　　当然，拿地生猛的企业如融信、融创、滨江也并非劣势，它们打通了“任督二脉”，既能控制综合成本，又能有效保证品质。强如滨江，一些项目上也只能努力做到1%-2%的净利润水平，原本控制成本与追求品质犹如鱼和熊掌不可兼得，一旦可以达到某种平衡，就具有了“降维打击”的能力。

　　所以，房企要么具有全方位的优势，无明显短板。要么虽然有短板但也有无人能及的长处。在土地一级市场上的竞争残酷性，丝毫不亚于摇号市场。

　　主城区纯宅地的房地价差6000-8000元/㎡为主，其中兴耀钱塘新区国环三路延伸段东侧地块显性房地价差5876元/㎡，该地块须代建划拨幼儿园，实际房地价差可能不到5400元/㎡。与宁波不同的是，这5400元还包含了精装成本。兴耀这两年的崛起，肉眼可见，工程施工的老本行带来的便利，是不少房企所欠缺的，而擅长营造年轻力的品牌也为其去化速度加持。