浙江长兴经开建设开发有限公司 2021年县城新型城镇化建设专项债券 信用评级报告 CSCI Pengyuan Credit Rating Report 技术领先，服务全球，让评级彰显价值 优势 ▪ 区域经济增速较快，外部环境较好，为公司发展提供良好基础。2020 年长兴县实现地区生产总值702.39 亿元，近三 年GDP 增长率分别为8.5%、8.2%和2.6% ，区域纺织、电气机械和器材制造、非金属矿物制品和化学纤维制造等传 统支柱产业稳步发展，新兴产业和进出口贸易助力经济发展，区域经济实力持续增强。 ▪ 公司营业收入持续增加，且土地业务未来持续性较好。公司营业收入持续增加，截至2020 年9 月末，存货中土地开 发成本为82.59 亿元，未来将持续确认收入，业务可持续性较好。 ▪ 公司获得股东及政府大力支持, 资本实力大幅提升。2017-2019 年及2020 年1-9 月，长兴县国有资产监督管理办公室 和长兴县财政局多次通过股权划拨、资产注入和债务置换等方式，合计净增加公司资本公积98.51 亿元，公司资本实 力得到显著提升；2017-2019 年，分别获得政府补助2.01 亿元、2.02 亿元和0.52 亿元，大幅提升了公司的利润水平。 关注 ▪ 公司资产流动性较弱。近年公司资产中存货与其他应收款占比较高，公司存货中的土地资产、开发成本与受托代建 项目成本即时变现能力较弱；其他应收款对公司资金形成较大占用，且回收进度存在一定不确定性。 ▪ 公司有息债务规模持续增长，短期偿债压力明显加大。公司的有息债务规模持续增长。截至2020 年9 月末，公司有 息负债规模进一步升至 144.61 亿元，其中短期债务规模达 64.49 亿元，短期有息债务占比快速增加，现金短期债务 比仅为0.14，处于极低水平，短期偿债压力明显加大。 ▪ 公司面临一定或有负债风险。截至2020 年9 月末，公司对外担保金额共计70.30 亿元，占2020 年9 月末所有者权益 的比例为39.68%，其中对民企担保金额为0.92 亿元，公司对外担保均未提供反担保措施，存在一定的或有负债风险。 本次评级适用评级方法和模型 评级方法/模型名称 版本号 城投公司信用评级方法和模型 cspy_ffmx_2019V1.0 外部特殊支持评价方法 cspy_ff_2019V1.0 注：上述评级方法和模型已披露于中证鹏元官方网站 2 一、发行主体概况 浙江长兴经开建设开发有限公司（以下简称“长兴经开”）前身为浙江省长兴县经济技术开发总公 司，成立于1992年9月18 日，初始注册资本为500.00万元，由长兴县人民政府出资并授权长兴经济技术 开发区管理委员会（以下简称“长兴经开区管委会”）行使出资人职责，长兴经开区管委会持有公司 100%的股权，为公司的控股股东和实际控制人。2003年8月，长兴经开区管委会对公司增资1.95亿元， 公司注册资本及实收资本增至2.00亿元；2015年8月，公司以2014年12月31 日经审计后的净资产改制为 有限责任公司，净资产中的10.00亿元作为注册资本，剩余11.02亿元作为资本公积，同时将公司名称变 更为现名；2019年12月，长兴县国资委将公司的30%股权无偿划转至长兴交通投资集团有限公司，截至 2020年9月末，公司注册资本及实收资本均为10.00亿元，长兴经开区管委会作为实际控制人持有公司70% 的股权，公司股权结构图见附录二。 公司作为长兴经开区重要的基础设施建设主体，主要从事长兴经开区城市基础设施建设、土地整理 与开发及房地产销售业务。 二、本期债券概况 债券名称：2021年浙江长兴经开建设开发有限公司县城新型城镇化建设专项债券； 发行规模：不超过人民币15亿元 （含）； 债券期限和利率：不超过7年（含）、固定利率； 还本付息方式：单利按年付息，不计复利，每年付息一次，在债券存续期内的第3-7年末分别按照 债券发行总额20% 的比例偿还债券本金，到期利息随本金一起支付。 三、本期债券募集资金用途 本期债券拟募集资金总额为不超过人民币15亿元（含），资金投向明细如下： 表1 本期债券募集资金投向明细（单位：亿元） 项目名称 项目总投资 募集资金使用规模 占项目总投资比例 国家级长兴经济技术开发区新型城镇化工程项目 11.27 7.50 66.53% 补充公司流动资金 - 7.50 - 合计 - 15.00 - 资料来源：公司提供，中证鹏元整理 1、项目建设内容及周期 国家级长兴经济技术开发区新型城镇化项目（以下简称“本项目”或“该项目”）位于浙江省湖州 市长兴经开区（含长兴县太湖街道），工程实施内容涉及现代城镇产业科技研发、工业制造设施系统改 造升级、民生配套设施完善及生态环保治理设施改造提升等项目，为复合型建设工程。本项目总投资 3 11.27亿元（各子项直接工程费估算总计9.19亿元），具体的建设内容如下表所示： 表2 项目建设内容 （单位：亿元、万平方米） 序号 项目名称 项目总工程费 占地面积 1 长兴开发区千人产业园一期改造升级工程 4.12 13.33 2 长兴开发区民营科技产业园二期改造升级工程 3.80 12.07 3 长兴开发区中德产业园改造升级二期工程 0.45 5.06 4 长兴开发区污水零直排工程项目 0.81 - 合计 -- 9.19 30.46 资料来源：公司提供，中证鹏元整理 本项目建设周期为3年（合36个月），建设跨度为2020年10月至2023年10月，其中项目前期工程如 现状调研、工程咨询、勘察及方案设计等约需6个月；前期工程如厂房土地手续、工程进场准备等约需6 个月；主体工程及配套工程（含竣工验收）约需24个月左右，截至2021年3月末，项目暂无实质性进展。 2、项目收益分析 根据无锡工业建筑设计研究院有限公司（以下简称“无锡工设”）出具的《国家级长兴经济技术开 发区新型城镇化工程项目可行性研究报告》（以下简称“可研报告”），项目建成后，营业收入主要包 括研发及综合服务及会展用房租售经营收入、标准厂房租售收入、人才公寓租赁收入、物业管理费收 入、（轿车）停车场收费收入、充电桩服务收费和太阳能硅晶板发电设施租赁收费收入等。在项目运营 期内（包含5 年债券存续期），预计可实现总收入24.71 亿元，其中研发及综合服务及会展用房租售经 营收入4.21 亿元、标准厂房租售收入8.43 亿元、人才公寓租赁收入1.52 亿元、物业管理费收入0.34 亿 元、（轿车）停车场收费收入3.84 亿元、充电桩服务收费收入3.20 亿元和太阳能硅晶板发电设施租赁 收费收入3.17 亿元。经无锡工设测算，假设本期债券利率为6.0%，在本期债券募投项目能够按企业的 投资建设计划、融资计划、销售计划实现的前提下，项目内部收益率为9.43%，财务净现值为1.69 亿元 （投资折现率＝6% ），静态投资回收期为7.71 年。 但中证鹏元也关注到，本期债券募投项目在建设过程中可能受成本价格上涨以及其他不可抗拒因素 影响，存在募投项目实际投资超出预算、无法按时顺利完工等风险。此外，募投项目收益受市场需求和 实际运营情况等因素影响较大，收入的实现具有不及预期的风险。 表3 本期债券存续期内募投项目收益与还本付息情况 （单位：亿元） 建设期 还款期 项目 合计 2018 年 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 收入 17.29 - - - 3.18 3.32 3.46 3.61 3.71 研发及综合服务及会 2.96 - - - 0.56 0.57 0.59 0.62 0.62 展用房租售经营收入 标准厂房租售收入 5.95 - - - 1.13 1.16 1.19 1.22 1.24 人才公寓租赁收入 1.06 - - - 0.19 0.20 0.21 0.22 0.23 物业管理费收入 0.23 - - - 0.04 0.04 0.05 0.05 0.05 4 停车场收费收入 2.66 - - - 0.47 0.50 0.53 0.56 0.59 充电桩服务收费收入 2.22 - - - 0.40 0.42 0.45 0.47 0.49 太阳能硅晶板发电设 2.20 - - - 0.39 0.42 0.44 0.47 0.49 施租赁收费收入 税金及附加 0.58 - - - 0.11 0.11 0.12 0.12 0.12 经营成本 0.15 - - - 0.03 0.03 0.03 0.03 0.03 净收益 9.40 - - - 1.54 1.71 1.88 2.06 2.20 本年还本付息 9.75 - 0.45 0.45 1.95 1.86 1.77 1.68 1.59 其中：还本 7.50 - - - 1.50 1.50 1.50 1.50 1.50 付息 2.25 - 0.45 0.45 0.45 0.36 0.27 0.18 0.09 资料来源： 《国家级长兴经济技术开发区新型城镇化工程项目可行性研究报告》，中证鹏元整理 四、运营环境 宏观经济和政策环境 2020 年面对疫情的严重冲击，宏观政策加大调节力度，我国经济呈现复苏向好态势 2020 年，受新冠肺炎疫情（以下简称“疫情”）冲击，全球经济出现严重衰退，国际贸易显著萎缩， 全球金融市场动荡加剧，政府债务水平快速攀升，全球动荡源和风险点显著增多。我国正处在转变发展 方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期，以深化供给侧结构性改革为主线，坚持统筹发展和安全， 扎实做好 “六稳”、“六保”工作，加速构建双循环新发展格局，国内经济呈现复苏向好态势。2020年， 我国实现国内生产总值（GDP）101.60 万亿元，同比增长 2.3%，成为全球唯一实现经济正增长的主要 经济体。分季度来看，一季度同比下降6.8%，二至四季度分别增长3.2%、4.9%和6.5%，自二季度实现 转负为正以来，我国GDP增速逐季度回升。 从经济发展的“三驾马车”来看，投资、消费与出口表现不一。固定资产投资方面，全年固定资产 投资同比增长 2.7%，其中房地产投资表现强劲，基建投资力度保持稳健，制造业投资整体表现较疲弱。 消费市场逐季改善，但修复缓慢，全年社会消费品零售总额同比下降 3.9%。对外贸易方面，受益于外 需持续恢复、海外疫情反复及出口替代效应，出口贸易逆势增长，全年进出口总额创历史新高，同比增 长1.9%，其中出口增长4.0%，对经济的拉动作用较为显著。 积极的财政政策和稳健的货币政策是近年宏观调控政策主基调。其中，实施大规模的减税降费、大 幅度增加地方政府专项债券规模、优化财政支出结构和压缩一般性支出是财政政策的主要举措。2020年， 受疫情影响，经济下行税基规模收缩，叠加减税降费规模加大，全国一般公共预算收入 18.29 万亿元， 同比下降 3.9%；财政支出保持较高强度，疫情防控等重点领域支出得到有力保障，全国一般公共预算 支出24.56万亿元，同比增长2.8%。2021年，积极的财政政策将提质增效、更可持续，全年财政赤字率 拟安排在 3.2%左右，同比有所下降。稳健的货币政策灵活精准，不急转弯。保持市场流动性合理充裕， 引导资金服务实体经济；保持宏观杠杆率基本稳定，处理好恢复经济和防范风险的关系。 2020年在疫情冲击下，基建投资发挥托底经济的作用。在资金端，增加转移支付力度、延长阶段性 提高地方财政资金留用比例政策、发行抗疫特别国债、建立财政资金直达基层机制等财政措施持续加码； 5 资产端，重点加强信息网络等新型基础设施建设、新型城镇化建设及交通、水利等重大工程建设，加大 公共卫生服务、应急物资保障等领域的重大项目投资，提供了丰富的项目增长点。受益于此，全年基建 投资 （不含电力）增长 0.9%，起到托底经济的作用。但随着疫情得到有效控制和经济逐步恢复，通过 加大基建投资刺激经济的边际需求下降，预计 2021 年基建投资整体表现平稳，在基数效应下增速将有 所回升。 2018 年下半年至2019 年，随着保持基础设施领域补短板力度、保障城投公司合理融资需求相关政 策的出台，城投公司融资环境有所改善。2020 年疫情爆发以来，基建投资带动经济循环发展的需求大 幅提高，相关政策陆续出台，城投公司融资环境更为宽松。2021 年随着货币政策回归常态化，城投公 司融资环境将出现边际收紧，但基建稳增长背景下预计整体仍较为宽松 2018年上半年，国家对城投公司的监管较为严格，城投公司融资环境偏紧；下半年，随着保持基础 设施领域补短板力度、保障城投公司合理融资需求相关政策的出台，城投公司融资环境在一定程度上有 所改善。2018年7月，国务院常务会议提出支持扩内需调结构促进实体经济发展，引导金融机构按照市 场化原则保障融资平台公司合理融资需求。10 月，国办发[2018]101 号文明确指出要加大对在建项目和 补短板重大项目的金融支持力度。 2019 年仍延续2018 年下半年的政策定调，2019 年3 月政府工作报告中指出，要妥善解决融资平台 到期债务问题，不能搞“半拉子”工程。5月，《关于防范化解融资平台公司到期存量地方政府隐性债务 风险的意见》（国办函[2019]40 号）下发地方，以指导地方政府、金融机构开展隐性债务置换。6月，中 共中央办公厅、国务院办公厅联合发布《关于做好地方政府专项债发行及项目配套融资工作的通知》， 指出要合理保障必要在建项目后续融资，在严格依法解除违法违规担保关系基础上，对存量隐性债务中 的必要在建项目，允许融资平台公司在不扩大建设规模和防范风险前提下与金融机构协商继续融资。 2020年，为了缓解疫情带来的经济下行压力，通过基建投资带动国内经济循环发展的需求大幅提高， 城投公司作为地方基础设施建设主体，融资环境更为宽松。相关政策主要表现在鼓励债券发行和提供项 目增长点两个方面。具体来看，自2 月以来，发改委、沪深交易所等债券市场各监管部门均陆续出台相 关政策支持债券市场正常运转以及相关主体的融资安排，开辟债券发行“绿色通道”，并大力支持疫情 地区企业的融资需求，原则上放开了企业借新还旧的限制。3 月，中共中央政治局常务会议提出要加大 公共卫生服务、应急物资保障领域投入，加快 5G 网络、数据中心等新型基础设施建设进度，为城投公 司提供了诸如智慧停车场、智慧园区、智慧交通等多个方面的项目机会。7 月，国务院发布《全面推进 城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发[2020]23 号），提到支持城镇老旧小区改造规模化实施运营 主体运用公司信用类债券、项目收益票据等进行债券融资。 尽管目前经济增长好于预期，但国内外经济形势仍较为复杂，因而后续政策重心仍是稳杠杆，取得 防风险与稳增长的平衡。随着货币政策回归常态化，城投公司融资环境将出现边际收紧，但基建稳增长 背景下预计整体仍较为宽松。同时，在有效防控地方政府债务风险、坚决遏制隐性债务增量的大背景下， 部分地区城投公司陆续发生非标违约等风险事件，需关注非标融资占比较高、短期债务压力较大地区城 投公司的流动性风险。 6 行业及区域经济环境 受益于优越的地理位置和较好的工业基础，近年长兴县经济保持较快增长，新兴产业和进出口贸 易助力经济发展，区域经济实力持续增强 长兴县地处浙江北部，位于太湖的西南岸，总面积1,430平方公里，截至2020年末户籍人口63.73万。长 兴县有“三省通衢”之称，北与江苏宜兴、西与安徽广德接壤。交通方面，得益于优越的地理位置，区 域内交通便捷，境内有杭宁、申苏浙皖、杭长和申嘉湖四条高速，杭宁、宣杭、长牛和新长四条铁路， 104和308两条国道以及一条长湖申航道，与上海、杭州、南京等大城市均在90分钟交通圈内。此外，长 兴县紧依上海浦东、虹桥、杭州萧山、南京禄口四大国际机场和上海、宁波、乍浦三大国际港口，为区 域经济发展提供了良好的外部基础。 经济发展方面，2018-2020 年长兴县地区生产总值分别为609.78 亿元、693.28 亿元和702.39 亿元， 按照可比价格计算，增速分别为8.5%、8.2%和2.6%，2020 年受疫情影响经济增速下降，但整体仍保持 较快发展水平。分产业来看，三次产业结构由2018 年的5.47:49.27:45.26 调整为2020 年的 5.2:49.5:45.3，第三产业占比提升，逐渐形成第二、三产业齐头并进的发展趋势。2020 年长兴县人均 GDP 为110,178 元，为同期全国人均GDP 的152.08%，经济发展水平较好。 长兴县的支柱产业为纺织、电气机械和器材制造、非金属矿物制品和化学纤维制造等相关产业，近 年区域工业经济稳步发展，2019 年和2020 年分别实现规模以上工业增加值239.2 亿元和236.6 亿元， 2020 年规模以上工业中纺织业、电气机械和器材制造业、非金属矿物制品业、化学纤维制造业四大行 业累计产值占全县规模以上工业产值的60.9%，同比增长0.1% 。规模以上工业中，战略性新兴产业、 高新技术产业和装备制造业分别实现增加值85.3 亿元、134.3 亿元和67.3 亿元，同比分别增长10.1%、 8.9%和10.9%，新兴产业发展较快，是推动长兴县经济发展的重要推动力之一。 2018-2020 年长兴县固定资产投资增速分别为5.5.%、11.2%和6.2%，整体呈波动趋势，2020 年民 间投资增长3.8%，交通投资下降28.6% ，高新技术产业投资增长37.5%，生态环保与公共设施投资增长 5.8%，投资结构分化，高新技术产业投资增速较快。2020 年长兴县房地产开发投资同比增长3.7%，商 品房销售面积141.74 万平方米，同比下降7.1% 。投资环境方面，长兴县内已聚集了众多高新技术企 业、楼宇商圈、教育医疗等优势资源，总投资251 亿元的太湖龙之梦项目、326 亿元的吉利新能源汽车 项目等重大项目纷纷落户长兴。 2018-2020 年长兴县全年社会消费品零售总额增速分别为10.1%、10.2%和-1.4%，2020 年受疫情影 响，长兴县社会消费品零售总额同比有所下降。进出口是驱动长兴县经济发展的重要促进因素之一， 2018-2020 年长兴县进出口总额分别为191.28 亿元、193.87 亿元和241.04 亿元，增速波动较大。2020 年长兴县出口总额219.38 亿元，同比增长28.3% ，进口总额21.65 亿元，同比下降5% 。主要出口行业 中，纺织服装出口100.65 亿元，同比增长0.5%；机械电子出口57.63 亿元，同比增长71.1%；化工出 口19.21 亿元，同比增长28.2% 。 7 总体来看，受益于传统支柱产业的稳步增长和新兴产业的较快发展，近年长兴县经济发展良好，经 济实力持续增强。 表4 长兴县主要经济指标及同比变化情况 （单位：亿元） 2020 年 2019 年 2018 年 项目 金额 增长率 金额 增长率 金额 增长率 地区生产总值（GDP ） 702.39 2.6% 693.28 8.2% 609.78 8.5% 第一产业增加值 36.86 3.7% 35.03 3.1% 33.39 3.1% 第二产业增加值 347.46 1.5% 355.64 8.1% 300.41 8.6% 第三产业增加值 318.07 3.8% 302.6 8.9% 275.97 9.1% 规模以上工业增加值 236.6 4.5% 239.2 9.2% - 8.9% 固定资产投资 - 6.2% - 11.2% - 5.5% 社会消费品零售总额 - -1.4% 311.34 10.2% 282.41 10.1% 进出口总额 241.04 24.4% 193.87 1.9% 191.28 23.7% 存款余额 1,055.38 14.2% 923.87 11.1% 831.49 13.4% 贷款余额 1,032.1 20.9% 853.37 22.2% 698.36 15.2% 人均GDP （元） 110,178 108,861 95,961 人均GDP/全国人均GDP 152.08% 154.24% 148.45% 资料来源：长兴县2018-2020 年国民经济和社会发展统计公报，中证鹏元整理 2020年长兴县实现一般公共预算收入67.55亿元，同比增长2.6% ，其中，税收收入63.44 亿元，占比 为93.9%，财政收入质量较好；2020年长兴县一般公共预算支出为90.2亿元，同比增长11.2%，同期财政 自给率为74.89% 。 长兴经开区逐步培育智能汽车及关键零部件产业、智能装备制造产业、生物医药（大健康）和金 融新业态为主的“3+1”产业集群，招商引资不断推进，各项经济指标保持较高增速 长兴经开区成立于1992 年，1994 年经浙江省人民政府批注为省级开发区，一期规划面积19 平方 公里。自2003 年起，连续七年跻身全省“十强开发区”，连续两届入围“长三角最具投资价值开发 区”；2010 年，经国务院批准升级为国家级经济技术开发区，被国家四部委列为国内首批13 家太阳能 光伏发电集中应用示范区之一，是目前浙江省唯一一家县域国家级开发区和国家光伏发电集中应用示范 区。 随着经开区范围不断扩张，目前长兴经开区覆盖范围已拓展至47.5 平方公里，形成了以生态产业 拓展园、总部经济园、滨湖高新区、先进制造业聚集区、专业市场区和滨湖休闲区为主体的“两园四 区”的空间格局。此外，开发区通过整合提升、外引内育，逐步培育智能汽车及关键零部件产业、智能 装备制造产业、生物医药（大健康）和金融新业态为主的“3+1”产业集群。2018 年吉利汽车新能源整车 项目、新能源汽车变速器项目、吉利汽车生态数据产业园项目落户长兴经开区，计划投建年产60 万台 新能源变速器及年产30 万辆新能源整车生产线 亿元。吉利项目的落地，有助 于吸引上下游产业在区域聚集，带动长兴新能源汽车产业的发展壮大。 8 近年来，长兴经开区各项主要经济指标保持每年50%左右的增长幅度，并呈现出向好的“三高”变 化：一是投资密度升高，进区企业平均每亩投资密度20 万美元以上；二是科技含量提高，省级高新技 术企业已达10 余家，县科技创业园新孵化的10 多个科技项目投入了产业化生产；三是产业层次调高， 新兴产业和高新技术产业的比重已达80%，其中电子产业占了经济总量的三分之一。 整体来看，长兴经开区园区特色不断显现，产业集聚已初具规模，招商引资不断推进，为公司创造 了较好的外部发展环境。 五、公司治理与管理 公司根据《公司法》和其他相关法律规定，制定了《浙江长兴经开建设开发有限公司章程》，公司 设股东会，股东会由全体股东组成，是公司的权力机构，行使决定公司的经营方针和投资计划等职权。 公司设董事会，董事会由五名董事组成，股东代表董事由股东会选派产生，职工代表董事由职工民主选 举产生，股东代表董事与职工代表董事的比例为4:1 ，董事会设董事长一人，由董事会选举产生，董事 每届任期三年，任期届满，连选可以连任，董事会行使决定公司的经营计划和投资方案等职权。公司设 经理1名，由董事会决定聘任或者解聘，经理对董事会负责。公司设监事会，成员5人，其中股东代表与 职工代表的比例为 3:2，股东代表由股东会选举产生，职工代表由公司职工民主选举产生，监事会主要 行使检查公司财务、公司董事、高级管理人员的经营行为等职权，监事每届任期三年，监事期满，连选 可以连任。此外，公司建立了与自身业务相适应的组织架构，主要包括招商部、项目部、财务部、规划 部和办公室等5个职能部门，负责公司的日常事务与经营活动。截至2020年9月末，公司组织结构图见附 录三。 六、经营与竞争 公司是长兴经开区重要的基础设施建设主体，主要从事长兴经开区内土地整理、房地产销售等业务。 随着经开区基础设施的不断完善，近年来公司受托代建业务规模逐渐减少，2017-2019年及2020年1-9月 末公司尚未确认受托代建工程收入；土地整理收入是公司主要收入来源，且目前土地整理规模较大，未 来收入较有保障；贸易业务毛利率较低，一定程度增加了公司业务收入；房地产销售业务获利能力相对 较好，但收入不具有可持续性；不动产销售与租赁业务收入较少，一定程度丰富了公司的收入来源。 2017-2019 年，公司综合毛利率逐年上升。2020 年1-9 月，土地整理业务受结算方式影响尚未确认 收入，因公司尚未发生房地产和不动产销售业务故未确认相关收入，此外受疫情影响公司2020 年租赁 业务租金减免致收入大幅下降，而固定资产折旧等租金成本并未减少，进而导致租赁业务亏损较为严 重，整体导致2020 年1-9 月公司毛利率由正转负。 表5 公司营业收入构成及毛利率情况（单位：万元） 2020 年9 月 2019 年 2018 年 2017 年 项目 金额 毛利率 金额 毛利率 金额 毛利率 金额 毛利率 9 土地整理 - - 84,130.25 4.76% 76,558.38 4.76% 59,032.59 4.76% 贸易 9,749.34 0.16% - - 20,612.26 0.59% - - 不动产销售 - - 6,568.81 -9.77% 4,023.30 -11.93% - - 房地产销售 - - 76,190.48 12.19% - - - - 租金 153.31 -720.29% 3,868.79 54.22% 3,611.04 50.66% 25.87 100.00% 其他 24.07 94.70% 234.17 98.72% 10.12 100.00% 22.34 100.00% 合计 9,926.72 -10.74% 170,992.49 8.74% 104,815.11 4.89% 59,080.79 4.84% 资料来源：公司提供，中证鹏元整理 公司作为长兴经开区主要土地开发经营主体，近年土地整理收入稳步增长，结合公司目前正在整 理土地规模，未来土地整理收入较有保障 根据公司与长兴县人民政府和长兴县国土资源局签订的《关于合作开发土地的协议》，公司与子公 司长兴永信建设开发有限公司（以下简称“永信建设”）、长兴经纬开发建设有限公司（以下简称“经 纬建设”）和都市股份有限公司（以下简称都市股份）负责长兴经开区范围内的土地开发业务，长兴县 人民政府委托公司筹集土地一级开发所需的各项费用和投资资金，并按市场机制组织场地平整的招投标 工作。完成一级开发且当期工程经验收合格后，由县国土资源局按照政府规划以招标、拍卖或挂牌的方 式出让该块国有土地使用权；公司按该期交易的土地开发成本（征地成本、城市配套建设费用和项目运 作费用等）的105%确认土地整理收入，由长兴县人民政府于收到该期全部地价款后7 日内支付给公司 （实际上出让金先返还至长兴经开区管委会，再由其与公司结算）。 2017-20 19 年，公司整理的土地实现出让的面积分别为26.47 万平方米、43.73 万平方米和28.13 万 平方米，公司分别确认土地整理收入5.90 亿元、7.66 亿元和8.41 亿元，呈现持续增长的趋势。由于公 司土地业务收入一般于四季度结算，2020 年前三季度公司未确认土地整理收入。截至2020 年9 月末， 公司主要正在实施的土地整理项目计划总投资88.97 亿元，已完成投资80.86 亿元，剩余投资规模较 少；存货中土地开发成本为82.59 亿元，规模较大，随着已平整完的土地陆续出让，公司未来土地整理 业务收入较有保障。 表6 截至2020 年9 月30 日公司主要在整理土地情况（单位：亿元） 项目名称 预计总投资 累计总投资 经济开发区土地土地开发整理项目 52.52 49.26 三河湾土地土地开发整理项目 24.96 21.70 太湖新城区域土地开发整理项目 11.49 9.90 合计 88.97 80.86 资料来源：公司提供，中证鹏元整理 房地产销售业务获利能力相对较好，但业务不具有可持续性；不动产销售、租赁与贸易业务一定程 度丰富了公司的收入来源 房地产和不动产销售业务均由子公司都市股份负责，房地产销售业务主要销售的是都市股份自建房 产，获利能力相对较好，因2020 年前三季度未发生房地产销售交易故未确认收入，截至2020 年9 月， 房地产业务无在开发项目，未来业务收入存在不确定性。不动产销售业务模式为公司收购园区内的厂房 10 土地再对外销售，但受资产转让时的出售价与收购价基本持平影响，该项业务获利能力较低，加之交易 过程中契税、权证办理费等相关税费增加交易成本，致该项业务毛利率一直为负。 贸易业务是公司2018 年起的新增业务，主要由都市股份的全资子公司长兴经开贸易有限公司（以 下简称“长兴贸易”）开展。贸易业务的模式主要为代理采购，公司根据《购销合同》向上游产品生产 企业采购货品，再将货品转销给下游客户，赚取其中的差价，涉及贸易货品主要包括电解铅、检测电芯 等产品，业务客户主要为经开区内的企业，公司与客户及供应商的合作关系较为稳定，电池制造作为长 兴县的支柱产业，预计客户对产品的需求保持增长态势，但贸易业务毛利率较低，盈利能力较弱。租金 收入主要为公司厂房及太湖资本广场楼宇的租赁，2018 年租赁面积增加且租金上调，致当年租金收入 大幅增加，2020 年租金收入大幅回落主要系疫情影响租金减免所致。 近年股东和地方政府持续给予公司大力支持，大幅提升了公司资本实力和利润水平 公司作为长兴经开区主要的基础设施建设主体，获得了股东和地方政府在资产注入、财政补贴方面 等方面的大力支持。 资产注入方面，近年长兴县国有资产监督管理办公室（以下简称“长兴国资办”）与长兴县财政局 多次对公司注入资产。具体情况如下表所示： 表7 2017-2019 年及2020 年1-9 月公司主要资产注入情况（单位：亿元） 时间 文件名称 文件内容 金额 同意将长兴经纬建设开发有限公司持有 2017 8 [2017]20 89.02% 年 月 长兴国资办发 号文件 的长兴永信建设开发有限公司 股 32.52 权无偿划转给公司 同意将长兴经纬建设开发有限公司持有 2017 8 [2017]20 17% 1.15 年 月 长兴国资办发 号文件 的都市股份有限公司 股权无偿划转 给公司 同意将长兴宏达水利建设发展有限公司 2017 8 [2017]21 年 月 长兴国资办发 号文件 21.50 100%股权无偿划拨给公司 同意将浙江长兴金融控股集团有限公司 2018 12 [2018]34 32.19 年 月 长兴国资办发 号文件 持有的浙江长兴环太湖经济投资开发有 限公司33.00%股权无偿划转至公司 同意因前期地方政府债务置换后的债务 2018 年 长兴县财政局通知 15.45 转增资本公积 长兴交通投资集团有限公司对公司划转 2019 年 长兴国资办发[2019]42 号文件 10.00 10.00 亿元 将二界岭水库、泗安水库及和平水库等 2020 6 18.98 年 月 长兴国资办通知 三个水库注入长兴宏达水利建设发展有 限公司 合计 - - 131.79 资料来源：公司提供，中证鹏元整理 2017-2019 年及2020 年1-9 月，长兴县国有资产监督管理办公室和长兴县财政局多次通过股权划 拨、资产注入和债务置换等方式，合计增加公司资本公积131.79 亿元，通过股权无偿划出减少资本公 积33.28 亿元，累计净增加公司资本公积98.51 亿元。 11 政府补助方面，2017-2019 年，分别获得政府补助2.01 亿元、2.02 亿元和0.52 亿元，大幅提升了公 司的利润水平。 七、财务分析 财务分析基础说明 以下分析基于公司提供的经华普天健会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保留意见的 2017-2018年审计报告、容诚会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保留意见的2019年审计 报告及2020年1-9月未经审计财务报表，报告均采用新会计准则编制。2017年，公司合并范围新增9家子 公司，减少3家子公司；2018年公司合并范围新增2家子公司；2019年公司合并范围无变化；2020年1-9 月，公司合并范围内新增1家子公司，近年公司合并报表范围变化情况见附录五。截至2020年9月末，公 司纳入合并报表范围内的子公司共16家，具体情况见附录四。 资产结构与质量 公司资产规模持续快速增长，其他应收款金额较大对公司资金产生较大占用，存货和固定资产短 期内难以集中变现，整体资产流动性仍较弱 近年随着政府资产注入及业务规模的扩大，公司资产规模持续增长，资产以流动资产为主。 公司其他应收款主要是与当地国有企业和政府机构的往来款，金额较大且逐年增加，对公司资金形 成一定占用。存货主要为公司持有的土地资产、土地开发成本和受托代建项目建设成本，截至2020年9 月末，账面价值分别为70.57亿元、82.59亿元和11.23亿元，其中土地资产主要为商业用地，使用类型均 为出让，均已缴纳土地出让金，随着公司土地开发以及基础设施建设项目的不断推进，公司存货整体呈 波动上升趋势。 公司长期股权投资主要系对联营企业的投资，2018年，长兴县国资办无偿划转浙江长兴环太湖经济 投资开发有限公司33%的股权至公司，致公司长期股权投资账面价值增加32.19亿元。公司的固定资产主 要为水库资产，2020年前三季度公司固定资产较2019年末增加19.24亿元，增长幅度达104.00%，主要系 2020年新增长兴国资办划拨的二界岭水库、泗安水库及和平水库等三个水库资产所致，新增水库预期每 年将为公司带来1.00亿元左右收入，有助于丰富公司收入来源。截至2020年9月末，公司可供出售金融 资产账面价值为16.29亿元，主要为对长兴兴利投资合伙企业（有限合伙）及湖州颐通投资管理合伙企 业（有限合伙）等企业的投资，目前暂无出售计划。 公司受限资产主要为用于抵质押的货币资金、土地资产及不动产权，资产整体受限程度较低。整体 来看，近年来公司资产规模持续增长，其他应收款金额较大对公司资金产生较大占用，存货和固定资产 短期内难以集中变现，整体资产流动性仍较弱。 12 表8 公司主要资产构成情况（单位：亿元） 2020 年9 月 2019 年 2018 年 2017 年 项目 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 货币资金 9.10 2.46% 4.57 1.40% 2.30 0.74% 7.11 2.94% 其他应收款 95.19 25.76% 92.32 28.32% 72.31 23.35% 50.84 21.00% 存货 164.39 44.48% 154.63 47.44% 162.90 52.60% 159.36 65.82% 流动资产合计 269.42 72.89% 252.50 77.46% 239.51 77.34% 217.34 89.77% 长期股权投资 40.05 10.83% 34.94 10.72% 32.19 10.39% 0.00 0.00% 固定资产 37.74 10.21% 18.50 5.68% 18.83 6.08% 19.17 7.92% 可供出售金融资产 16.29 4.41% 15.64 4.80% 15.41 4.98% 2.41 1.00% 非流动资产合计 100.18 27.11% 73.47 22.54% 70.16 22.66% 24.77 10.23% 资产总计 369.60 100.00% 325.97 100.00% 309.67 100.00% 242.11 100.00% 资料来源：公司2017-2019 年审计报告及未经审计的2020 年1-9 月财务报表，中证鹏元整理 表9 公司截至2019 年末受限资产明细 （单位：亿元） 项目 账面价值 受限原因 货币资金 1.00 定期存单质押 货币资金 0.01 电费保证金 存货 4.72 土地使用权用于借款抵押 投资性房地产 2.71 不动产权用于借款抵押 固定资产 0.64 不动产权用于借款抵押 合计 9.09 -- 资料来源：公司2019 年审计报告，中证鹏元整理 收入质量与盈利能力 公司营业收入逐年增长，业务盈利能力较弱，利润总额对政府补助的依赖程度较高 公司的收入来源主要为土地整理业务和房地产销售业务，受益于经开区经济不断发展，区域内土地 需求增加，公司土地整理收入稳定增长，结合公司目前土地整理情况来看，未来土地整理收入较有保障。 房地产销售业务获利能力相对较好，但业务收入不具有可持续性。随着经开区基础设施的不断完善，近 年来公司受托代建业务规模逐渐减少，2017-2019年及2020年1-9月末公司尚未确认受托代建工程收入， 受工程审计、验收和手续办理时间影响，公司存货中受托代建项目何时结转成本存在一定不确定性。 2017-2019年，公司分别获得政府补助2.0 1亿元、2.02亿元和0.52亿元，分别占利润总额的171.79%、 161.60%和37.14%，是公司利润的重要来源，公司盈利对政府补助的依赖程度较高。此外，公司收现比 波动较大，经营回款情况不稳定。 表10 公司主要盈利指标 （单位：亿元） 项目 2020 年9 月 2019 年 2018 年 2017 年 营业收入 0.99 17.10 10.48 5.91 收现比 - 0.68 1.55 0.81 营业利润 -0.01 1.40 1.24 1.17 13 其他收益 1.21 0.52 2.02 2.01 利润总额 -0.01 1.40 1.25 1.17 销售毛利率 -10.74% 8.74% 4.89% 4.84% 资料来源：公司2017-2019 年审计报告及未经审计的2020 年1-9 月财务报表，中证鹏元整理 资本结构与偿债能力 公司有息债务规模较大，且短期有息债务占比快速增加，公司短期偿债压力明显增加 近年得益于政府资产注入及未分配利润的增加，公司所有者权益持续增长。受融资规模扩大影响， 公司负债总额也逐年上升，2017-2019年公司产权比率持续下降，所有者权益对负债的保障程度持续上 升。 图1 公司资本结构 图2 2020 年9 月末公司所有者权益构成 总负债 所有者权益 产权比率（右） 少数股 400 亿元 200% 未分配东权益 实收资本 利润 5% 6% 156% 6% 300 150% 116% 108% 109% 200 100% 100 50% 资本公 积 0 0% 83% 2017 2018 2019 2020.09 资料来源：公司2017-2019 年审计报告及未经审计的2020 资料来源：公司未经审计的2020 年1-9 月财务报表，中证 年1-9 月财务报表，中证鹏元整理 鹏元整理 公司债务构成以流动负债为主。一年内到期的非流动负债规模持续快速增加，短期偿付压力加大； 其他应付款主要是与当地国有企业和政府机构的往来款，规模较大，但实际偿付压力不大。非流动负债 主要由长期借款和应付债券构成，近年公司长期借款规模逐年减少；截至2020年9月末，公司应付债券 余额为26.24亿元，偿还期限主要集中在2023年之后。 表11 公司主要负债构成情况（单位：亿元） 2020 年9 月 2019 年 2018 年 2017 年 项目 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 其他应付款 43.11 22.40% 23.85 14.08% 22.16 13.31% 16.75 11.35% 一年内到期的非流动负债 60.79 31.59% 40.36 23.83% 30.47 18.30% 11.20 7.58% 流动负债合计 110.58 57.46% 69.93 41.28% 74.60 44.81% 31.35 21.24% 长期借款 33.13 17.22% 48.84 28.83% 58.16 34.93% 84.73 57.40% 应付债券 26.24 13.64% 22.82 13.47% 27.90 16.76% 30.07 20.37% 非流动负债合计 81.86 42.54% 99.46 58.72% 91.88 55.19% 116.27 78.76% 负债合计 192.44 100.00% 169.39 100.00% 166.48 100.00% 147.62 100.00% 资料来源：公司2017-2019 年审计报告及未经审计的2020 年1-9 月财务报表，中证鹏元整理 表12 截至2020 年9 月末公司应付债券情况（单位：亿元、年） 债券名称 发行日期 期限 余额 14 16 长兴经开债 2016/11/15 7 0.36 17 长兴经开债 2017/3/14 7 5.91 19 长兴经开债 2019/11/6 5 9.99 20 长兴02 2020/3/6 5 9.98 合计 - - 26.24 资料来源：公司提供，中证鹏元整理 表13 公司2017-2019 年及2020 年1-9 月有息债务构成（单位：亿元） 项目 2020 年9 月 2019 年 2018 年 2017 年 短期有息债务 64.49 42.52 41.45 11.20 长期有息债务 80.12 97.90 90.31 114.80 总债务 144.61 140.42 131.76 126.00 资料来源：公司提供，中证鹏元整理 公司近年有息债务规模持续扩大，截至2020年9月末有息负债规模较大，公司面临较大偿债压力； 从债务结构来看，短期有息债务占比呈上升趋势，公司短期偿债压力快速增加。 图3 公司债务占负债比重 图4 公司长短期债务结构 总债务 总负债 总债务/总负债（右） 短期债务占比 长期债务占比 200 亿元 90% 100% 85% 80% 150 83% 85% 55% 69% 70% 79% 60% 91% 100 80% 40% 75% 50 75% 20% 45% 31% 30% 9% 0 70% 0% 2017 2018 2019 2020.09 2017 2018 2019 2020.09 偿债指标方面，近年公司资产负债率波动小幅下降；现金短期债务比处于极低水平，现金类资产对 短期债务的保障较弱；EBITDA利息保障倍数波动较大，公司盈利对利息保障程度较弱。 表14 公司偿债能力指标 项目 2020 年9 月 2019 年 2018 年 2017 年 资产负债率 52.07% 51.96% 53.76% 60.97% 现金短期债务比 0.14 0.11 0.06 0.63 EBITDA 利息保障倍数 - 0.57 1.04 0.33 资料来源：公司2017-2019 年审计报告及未经审计的2020 年1-9 月财务报表，中证鹏元整理 八、其他事项分析 过往债务履约情况 根据公司提供的企业信用报告，从2017年1月1 日至报告查询日（2021年4月16 日），公司本部不存 在未结清不良类信贷记录，已结清信贷信息无不良类账户；公司各项债务融资工具均按时偿付利息，无 15 到期未偿付或逾期偿付情况。 或有事项分析 截至2020年9月末，公司对外担保金额共计70.30亿元，其中对国企担保金额为69.38亿元，对民企担 保金额为0.92亿元，担保总额占2020年9月末所有者权益的比例为39.68%，公司对外均未提供反担保措 施，存在一定的或有负债风险。 表15 截至2020 年9 月30 日公司对外担保情况（单位：亿元） 被担保方 是否民企 担保金额 担保到期日 是否有反担保 9.00 2024 年12 月 否 长兴城市建设投资集团有限公司 否 1.10 2022 年4 月 否 1.43 2021 年12 月 否 长兴清泉水务有限公司 否 1.90 2027 年6 月 否 1.28 2023 年4 月 否 浙江长兴环太湖经济投资开发有限公司 否 0.64 2023 年6 月 否 2.00 2021 年6 月 否 2.30 2021 年1 月 否 2.20 2029 年3 月 否 长兴交通投资集团有限公司 否 2.70 2021 年6 月 否 3.98 2022 年12 月 否 长兴港通建设开发有限公司 否 0.60 2021 年7 月 否 浙江长兴综合物流园区发展有限公司 否 0.50 2020 年12 月 否 长兴南太湖投资开发有限公司 否 1.50 2021 年5 月 否 1.50 2021 年3 月 否 浙江长兴金融控股集团有限公司 否 0.70 2020 年10 月 否 1.00 2020 年12 月 否 长兴泗安惠农农业开发有限公司 否 0.25 2020 年11 月 否 长兴永隆建设发展有限公司 否 0.55 2025 年3 月 否 长兴鑫长贸易有限公司 否 0.30 2021 年3 月 否 长兴泗安绿洲污水有限公司 否 1.95 2021 年6 月 否 长兴文化旅游发展集团有限公司 否 1.11 2023 年12 月 否 长兴永茗建设发展有限公司 否 0.60 2021 年9 月 否 9.00 2024 年4 月 否 0.22 2021 年3 月 否 1.33 2023 年5 月 否

　　GB T 32610-2016_日常防护型口罩技术规范_高清版_可检索.pdf

产业招商/厂房土地租售：400 0123 021
或微信/手机：13524678515; 13564686846; 13391219793 
请说明您的需求、用途、税收、公司、联系人、手机号，以便快速帮您对接资源。 
长按/扫一扫加葛毅明的微信号

扫一扫关注公众号