产业用地管理政策“一本通”出炉。上海市规划和自然资源局近日印发《关于支持工业经济发展 加强规划资源要素保障的指导意见（2025版）》（以下简称《指导意见》），共计20方面、55条支持举措，首次全面涵盖了上海产业用地规划管理的全周期、全要素、全流程。

　　新政不仅为产业用地三级体系勾勒出规范且清晰的画像，也明确了土地组合供应、创新型街区建设等新的发展思路，助力好空间抢占大机遇。更重要的是，它重点关注企业感受，推进营商环境的优化。

　　上海市规划和自然资源局产业处相关负责人表示，新政将原先分布于各类文件的有效内容进行集成重构，使得企业直接借助本文件就可以查询到规划资源保障产业发展的最新支持政策，并针对企业关注的问题，推出了相应的政策突破和创新措施。

　　产业用地有效配置是推动五个中心建设的重要力量，发挥着关键的支撑作用。按照“上海2035”总体规划要求，上海将形成“产业基地-产业社区-零星工业用地”三级体系，保障全市产业用地总量。

　　原则上，上海新增产业项目锁定在产业基地和产业社区内。《指导意见》明确，产业基地以制造业功能为主，规划工业用地面积占比不低于70%，严格限制改变用途。

　　据悉，上海产业基地包括长兴船海装备制造基地、大飞机总装产业基地、临港重装备产业基地、上海化学工业区产业基地等。

　　产业社区要加强产城融合、功能复合，规划产业用地面积占比不低于50%。

　　公众熟知的张江高科技园区、金桥经济技术开发区、莘庄产业社区、松江科技园区产业社区等，都属于产业社区。

　　《指导意见》提出，强化产业项目用地指标应保尽保，推出一批“高含金量”政策。

　　在用地指标配置方式上，落实产业用地“规储供用”一体化土地储备新机制，建设全市产业用地储备资源池，各区需确保产业用地储备可满足未来2年左右优质产业项目落地。重点地区产业整体转型可通过市、区联合储备方式实施，并争取土地储备专项债券的支持。

　　在降低企业用地成本方面，首次提出“组合供应”，即对位于同一产业链的关键环节、核心项目，涉及两宗以上用地的，经区产业部门认定后，可组合供应。支持先租后让、租让结合、长期租赁等多样化用地方式，进一步完善工业用地弹性年期和续期管理。

　　在地价管理上，鼓励各区建立产业用地价格调节机制。明确产业用地土地价款可分期支付，首期按不低于50%的比例缴纳，剩余价款在合同生效之日起一年内全部缴清且不计利息。支持采取分期支付土地价款的企业，在缴纳首期土地价款后开工建设。

　　对于零星工业地块而言，将聚焦企业发展诉求，实施差别化支持政策，这是本次新政一大亮点。

　　零星工业用地是规划产业区块外规划保留的工业用地。《指导意见》明确，企业可依据规划和产业导向在零星工业用地开展新建、改建、扩建。对于规划未保留但经区政府认定符合“零增地”技术改造标准的现状工业用地，依规纳入零星工业用地管理。

　　同时，上海将区分城镇开发边界内且未划入战略预留区、战略预留区内、城镇开发边界外等不同情形，明晰“零增地”技术改造路径，保障规划产业区块外现状合法企业正常生产经营需求。

　　例如，战略预留区内的工业用地，在企业承诺将来配合实施规划的前提下，可新建、改建、扩建。其中，在中心城区、沿长江干流及黄浦江1公里范围以内的，则要经区政府同意。

　　城镇开发边界内、战略预留区外的工业用地，在与近期规划实施不冲突且企业承诺将来配合实施规划的前提下，可新建、改建、扩建。

　　当前，上海面临城市快速发展和资源环境紧约束的现实问题，盘活存量工业用地资源是积极推进城市更新的重要手段，对城市转型发展至关重要。因此，上海在深化“一主、五城、多片区”市域产业空间布局的同时，围绕科技创新策源功能和产业创新发展需求，积极探索推进创新型街区建设和创新型生态营造。

　　《指导意见》绘出蓝图：结合张江科学城、漕河泾科技园、大零号湾等科技型产业基地、产业社区，或是毗邻大学、大型科研院所以及科技型企业、创新型中小企业密集区域等地区，鼓励并支持企业充分利用城市更新政策新建、改建、扩建。

　　值得一提的是，对增加有利于创新的文化氛围、融合功能、共享空间、宽松环境、配套设施、知识密集型服务业等项目，依规享受容积率奖励和土地出让金优惠等政策，减轻企业创新创业成本。

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