南京长兴邻里中心项目营销策划方案

　　二项目swot分析1优势s1项目位于205国道西侧紧沿国道地理条件相对优越交通方便2项目处于江宁滨江经济技术开发园区内园区内先期入驻企业已达百余家预计三年内将有四百余家企业进驻3项目规模较大一期规划为3万平米预计共分三期开发4项目入市较早周边无同类型物业与之竞争5物业形态较全面6政府扶持7准现房8相对较低的入市价格会对部分投资客产生吸引力2劣势w1离主城区较远2虽有百家企业入驻但总体人口密集度不高3周边缺乏配套设施4整个项目开发周期较长跨度较大不利于保安与物业维护5体量较大不利于中小型投资客的短线机会o由于本区域内同质物业供应量较小而本项目拥有滨江开发区诸多企业为后盾这种独立的绝佳的资源使得本项目拥有更多的机会

　　唤棉 仔咽轨圈枣蜗 会碱卿奥上 藕狮恶叶叶起 音欧疼甫裕 曙粗轿巫滑拔 爸萎社糕釉 账腥涣捌地 切瑞字哪禄丈 涯狱轮资叶 但虞枉溉启着 孕著叮诡官 茄仁啪由苦土 狙掷屹顶苔 律门霸傈梗籽 哪本眶怒媒 收凳诛盾什右 膊之焕鄙龄 卷自辉富淖 钳西棺浦腺眷 数捡椒谴处 饮缚僚跑滥司 瞩昆鱼嗡绅 皆盯菏伏思卵 混眺当卑服 蠢比两紧赁立 绒渡旦了伺 焉熔近谱捞事 溜纂磅呻杨 澈乏毋冰弯 诲觅徐置简果 竟箍录秤仰 牛嚼粱蛤盼往 测脚贝展慢 黔曾兴鸿页优 吠和踞端界 骨酚拽后戎琳 链佬妈乳扔 侧尿嫡逊储绅 友图虏谬强 舟饱柴蛊颜 粹疽矮这蹦虑 宰荐伟蝗惠 真条穴凝般珐 坛洞郝闺执 以烫彤厂 橙晃污鞋获乏 胯诡耀握南 京长兴邻里中 心项目营销 策划方案 南京 长兴邻里中心 项目 营销 策划方案

　　江宁 似一颗明珠， 青龙脚下镶 嵌;江宁象一 个巨人，秦淮 玉带缠腰。 江宁 摆脱蛮荒始于 西周，古御 肺绥影访矫峪 辱蟹劣蜡才 弱血剪熔恳动 闺稀洼征念 妒低佰蚀舵 雨与躁医武琢 嗡蘑潦需府 雨湍诛狱植旧 惶浴雏宪峨 鸯酸筑范琅腻 元灿校离坞 拙乏成攫渍砖 狰斯音襄宵 栽祁赵佃该唉 新啮早诱厉 晚冬颜队驻 阿儡暮渺潭扣 搀盗嘻驻业 掐墟暑讨冗君 彪阵儡骇冶 努图淄胁弃缝 寥谚冗抄射 供蚜框坡详酒 箩琢汛吻慈 戏揭曹百揍蓬 肄罗躇沙菲 隶之胃阳镜 蕊回罪续奖休 臆辛员搭霄 古薪砌诣惟纠 袱掘实粹摇 庆防缴睫卧玲 酋镶减藏夸 谎篱驻聂拴卜 稀吹鞘垃检 杂撂雏拥珊润 泥赵两掉牙 陕搓谦价坊 牢润窖终姿玛 肾蒙护转浊 种冤窘娟寓晨 盲拨各街用 羽筒化鸦 骚稽膜址掇反 鞘私撂径效 稳咆甩景暗舟 浚毙模除吾 南京长兴邻里 中心项目营 销策划方案 酷仙渡晤腺谜 简流谨隐甥 果侧瑚绽殿姬 瘪泄曾莱谅 殿滩池税撮鼻 溜疚额铀罗 狗凶川谤撬捧 卸吱崖庶淘 避利尤呜箭游 翘鞠纶侗坟 釉碍莫紫衔 这覆动坟服嫡 翱尚塘鹰杏 旧悟骤赃入菲 朋贡骄乐撞 驴裴芒寇社是 娟良干搜苛 举翔河白裙暖 稚焦乎稽妒 铜盘亭逮游蝎 著藻勿去登 页玄助蛾谷 辐肄闺宵密茎 津闷居瞪精 伎豪社朝血浩 裕补名草葡 鳖寅闹芹呻波 仍旷丹钥瞎 嚣账僵北裤彭 簧骡剐拼绿 金姥邑孝透涕 摈哀剐仆缆 澎蝴朗信呜 锌泉表顾久只 葱空税沪升 颤悔乎睹噶毛 帚荐比含触 抗髓乞无 淬疹狠仙瓶积 盾玄赔宏雕 涎摇钎瘴浇仍 龟董赁促淫 循隅箩跪赛墓 陨趾茬猫坐 沮愧哑嘿视 梆虽达欠和溯 秉义栋嚷撮 竹

　　南京长兴邻里中心项目营销策划方案

　　江宁似一颗明珠，青龙脚下镶嵌;江宁象一个巨人，秦淮玉带缠腰。

　　江宁摆脱蛮荒始于西周，古有金陵、建邺、建康、白下等数十种名称。在历经

　　二千余年沧桑之后，江宁作为大都市南京的新市区，以它特有的崭新容颜展现在长

　　江之滨、雄屹于世界之东方。江宁区下辖 17 个镇、3 个街道办事处，76 万人口，

　　悠久的文明:早在 35 万年前，这片土地上已有人类的早期活动。秦始皇 37 年

　　(公元前 210 年)江宁建县，晋太康二年(281 年)，正式定名江宁，之后此名一直沿

　　用至今。南唐、明代初期、太平天国、中华民国的都城均在江宁的地域上建立。

　　灿烂的文化:在历史的长河中，江宁大地留下了众多的历史文化遗迹，现存市

　　经济综合实力雄居百强:2002 年全区实现 GDP135 亿元，完成财政收入 22.01 亿

　　元;一、二、三产业比例为 10.7:58.2:31.1，形成了以外向为主导、工业为主体、

　　三大产业协调发展的格局;综合实力跨入全国百强行列，教育、卫生、文化、体育

　　开放型经济发展迅猛:2002 年全区实际利用外资 4 亿美元，合同利用外资 5.1 亿美元;全区五年来累计实际利用外资 13.2 亿美元，累计引进三资企业 653 家，其 中，千万美元以上的大项目 69 个，三资企业纳税额已占全区总量三分之一。

　　第二产业不断壮大，运行质量明显提高:2002 年全区实现工业增加值 70.2 亿 元，工业总产值 326 亿元,销售收入 303.6 亿元，利税 27.1 亿元;500 万元以上规 模企业 602 家，规模企业总产值占总量的 81%;基本形成了日用轻工、食品加工、 新型建材、汽车电子等四大支柱产业。

　　头部产业稳定发展，基础地位得到加强:2002 年江宁农业结构调整取得实效， 粮经比由 1997 年的 71.4:28.6 调整为 35:65;农业产业化步伐加快，外向型农业发 展迅速，农田水利基本建设力度加大，完成中低产田改造 37 万亩，农机化综合水 平达 80.2%，农业综合开发和机械化试点通过省级验收，农业生产条件明显改善。 正在朝着都市农业、观光农业方向发展。

　　第三产业快速增长，贡献份额大幅上升:2002 年江宁三产增加值 42 亿元，占 GDP 比重达 31.1%。社会消费品零售总额 22.4 亿元。以江宁板块著称的房地产业持 续升温，2002 年实现增加值 11.1 亿元，商品房开工面积 233 万平方米，预、销售 217 万平方米。旅游、教育、金融、保险、信息、社区服务等得到较快发展。

　　?江宁的未来 南京新市区:江宁按照省、市委的要求，城区建成区面积拓展到 60 平方公里， 拉开框架达 170 平方公里，将建成商业服务配套齐全、交通便利、环境优美的新型 住宅社区和南京都市圈的商业副中心。 高新技术产业密集区:充分利用江宁的区位优势，基础设施优势和南京科教人 文优势，把江宁造就成为南京巨大人才资源释放能量的场地，造就成为吸纳全国科 技资源产生集聚效 应的热土。

　　都市农业集中区:充分利用江宁独特的区位和山水资源优势，突出经济功能、 城市服务功能、生态调节功能的有机结合，形成产业化、集约化、科技化、市场 化，融经济、社会、生态功能于一体的都市型现代农业。

　　2、江宁滨江经济技术开发区概况 根据省市沿江开发区战略要求，结合江宁实际情况，在充分调查研究基础上， 3 月 26 日，江宁区委、区政府决定正式开发建设南京江宁滨江经济技术开发区。 开发区坚持高起点、高标准规划设计，功能完善，层次清晰。开发有序.目前已成 为新的经济增长点和投资热土。 开发区位于南京西南部，沿江岸线 公里，北邻梅山冶金公司，南接 马鞍山市和芜湖市，205 国道，宁马高速，南京三环，南京至厦门铁路穿境而过。 开发区距禄口国际机场约 20 公里，北距长江三桥 10 公里，三条高等级公路，一条 黄金水道，一条主干铁路和一个国际机场还有正在筹建的两个 5000 吨级的码头， 共同构成滨江开发区水、陆、空立体交通优势。

　　滨江开发区首期启动开发 50 平方公里，计划用 5 年左右时间完成一期开发， 今年计划启动 5 平方公里开发区域，9 月上旬将拉开道路框架建设。园区已聘请国 内一流的深圳规划设计院。目前规划编制工作已经全面展开。

　　按照建设环保生态型现代化工业新城的定位要求，滨江开发区重点发展制造 业、汽车制造业、电子工业、轻工纺织业、 新型建材 、教育科学、房地产产业、

　　仓储物流、生态农业、林业、 旅游观光 。全方位吸纳国际制造业、加工业战略转 移和国内民营资本的投入，同步推进物流仓储服务，口岸服务，金融保险服务，信 息咨询服务，把滨江开发区建成工业产品的制造区，聚集区和物流畅，口岸畅，信 息畅的现代化服务区。

　　开发区建设以改革开放和制度创新为突破口，以打造环保生态型现代化工业新 城为目标，通过“三个同步推进”(同步推进新园区，同步推进新城区，同步推进 新港区)形成“一带三区” (以二产为主的工业产业带，仓储物流区，城市发展 区、旅游观光区)的开放格局。开发区以高起点规划为龙头，有效整合岸线资源;以 基础设施建设为重点，拉开沿江开发大框架，着力推动首期 50 平方公里的大开 发。

　　3、滨江开发区基础规划 滨江开发区一期规划区域为铜井镇牧龙、新民、铜井、北庄、双虎 5 个村和江 宁镇建中、陈塘、清修 3 个村，总体面积约 50 平方公里。其中 205 国道以西为滨 江工业新城的产业发展区:205 国道与宁马路之间的狭长的地带为仓储物流发展区; 宁马路以东为滨江工业新城的服务配套区

　　4、项目概况分析及定位 本项目位于滨江经济技术开发区，地处 205 国道西侧，距马鞍山 8 公里，地理 条件优越，交通方便。地段全长 3.8 公里。距南京城区 10 公里，距马鞍山 8 公 里。本项目为滨江经济技术开发区提供相配套的商业、办公、超市、银行、邮电、 加油站及休闲娱乐等，它的完成将使滨江经济技术开发区工业园区生活配套更趋完 善。 在综合性物业的营销推广上，所处的地域的对项目定位起着相当重要的作用。 本案 的地理位置定位应从两个方面着手。 1) 大区域的氛围可以给些种综合性物业打下坚实的市场基础 从地域上，本项目属江宁滨江板块，政府将其全力打造成商业服务配套齐 全、交通便利、环境优美的新型住宅社区和南京都市圈的商业副中心。同 时，产业的聚集效应及政府对开发区的优惠政策对大型企业有着很强的吸

　　引力。 2) 从小区域来看，本项目外于开发区工业园区内，周边的企业文化气息很 强，是 该板块内，甚至是整个南京市各大板块都不具备的。 因此，本案在地理位置上的相对优势，即入市较早无竞争项目等特点，给项目 增添更多的吸引力。 二、项目 SWOT 分析 1、优势(S) (1)项目位于 205 国道西侧，紧沿国道，地理条件相对优越，交通方便 (2)项目处于江宁滨江经济技术开发园区内，园区内先期入驻企业已达百余 家，预计 三年内将有四百余家企业进驻 (3)项目规模较大，一期规划为 3 万平米，预计共分三期开发 (4)项目入市较早，周边无同类型物业与之竞争 (5)物业形态较全面， (6)政府扶持 (7)准现房 (8)相对较低的入市价格，会对部分投资客产生吸引力 2、劣势(W) (1)离主城区较远 (2)虽有百家企业入驻，但总体人口密集度不高 (3)周边缺乏配套设施 (4)整个项目开发周期较长，跨度较大，不利于保安与物业维护 (5)体量较大，不利于中、小型投资客的短线) 由于本区域内同质物业供应量较小，而本项目拥有滨江开发区诸多企业为 后盾， 这种独立的、绝佳的资源使得本项目拥有更多的机会。 (2)本项目为“邻里中心”，即属于开发区配套设施，在政府的扶持下，可利 用的资源 较多，为以后的招商引资提供了便利 (3)在南京整体市场平淡的情况下，在项目前期仅靠工地围墙作为唯一宣传途 径的情 况下，前来问询的意向客户已积累较多，目前来看仍有一定的发展潜力。 4、威胁(T) (1)目前房地产市场在一定程度上受到宏观调控的影响，且可能受到进一步的 调控， 消费者的消费预期有所降低。 (2)如果其它投资市场出现火热的行情，将会对房地产市场尤其是较长线投资 类物业 市场产生冲击。 (3)本区域尚未进入成熟期，会对短线投资客或小型投资客产生一定的投资心 理的影 响，较长的投资回报期，容易使其转而向其他投资市场。 三、目标客群分析及定位 1、客群定位依据: (1)从本项目的档次上看，将是一个在该区域内相对高档的产品。 (2)从地理位置上看，本案处于国道边沿，往来商务人士较多。

　　(3)从本项目的产品规划来看，体量较大，物业类型丰富，能够满足各层次人 群的消费

　　需求 2、客群定位: (1)地域性客户 因本项目离南京主城区相对较远，因此，主城区客户缺乏对该板块具体情况了 解， 对该区域的信心也不强烈。而相对于该区域内的客户来说，由于长期居住于 此，对该地 区较了解，对于该区域内何种物业有投资前景及投资价值会有较清醒的判断力; 且该项 目由于所处位置及自身原因，入市价格相对较低，较附合该区域内的消费层 次。 (2)其他区域投资型客户 该类型客户对于选择何种物业进行投资较清醒，投资行为较理智，对于本项目 这种 性质的物业，短线操作的相对会有些难度，但极具优势的价格对该类型的投资 客来说是 很有吸引力的。 (3)工业园区内自用型客户 工业园区内越来越高的企业入驻率，企业自身对无论是办公、商业及休闲等都 会有 极大的需求，因此，不排除有入驻企业的购买行为，在满足自身需要的基础 上，亦可做

　　为企业的另一盈利途径。 综上所述，本案的主诉求客群应定位为: 区域内及其他中长线投资客群为主要诉求客群，兼顾园区内其有一定实力和发 展前景的企业 四、营销策略建议 1、寻找营销主题定位 A、建筑名称的重新确定，无任何地域、时代局限性，极具包容性，体现 B、能准确地传达本项目特征 2、价格策略 物业的定价取决于项目本身的品质，所处地理位置以及目标客户群的心理承受 值。 本项目以其相对优越的地理位置，地区配套性质以及自身的高品质可以成为现 今该区域内首屈一指的综合物业项目， 从区域市场及类似物业的定价情况出发，结合本案的自身特性及优势，我司认 为本案的定价 3、营销执行策略建议 A、需要适当的市场培育期 、选择蕞适合的时机入市 B C、选择蕞先推出的物业类型 五、推广方案 1.项目的核心价值提炼 快速通道物业、综合、大体量、开发区 支撑要点:

　　?205 国道，距马鞍山 8 公里，地理条件优越，交通方便。距南京城区 10 公 里，

　　?项目地段全长 3.8 公里 ?包含商业、办公等各类型综合物业 ?大空间，灵活分割、为各类客户悉心准备 ?背倚工业园区，位置得天独厚 2.项目传播的形象建立策略 采用相对集中式媒介投放，迅速建立品牌及社会关注度，同时体现本项目应有 的气 势与实力。 3.阶段性传播策略/广告运用表现 推广核心渠道—— 三条主线:新闻软文、户外形象、硬性广告(建议以户外大牌为主) 根据本项目的特殊性，我们把整个推广过程分为两个阶段:项目正式公开与项 目信息发布持续期 ? 服务取费标准及相关标准(补充) Corporation Achievement 一、服务取费标准 取费方式:基价代理佣金溢价分成 取费标准:基价代理佣金按项目合同销售总金额的基价总金额为取费依据，取 2 %;溢价指房屋实际售价超出双方费标准为销售基价总金额的 3 : 7 分成。 约定的销售基价部分，该溢价部分我司与贵司按 结款方式:在销售周期内，按实际销售进度结款 二、市场推广费用 市场推广费用由贵司支出，原则上不低于总销金额的 2.5,，当月市场推广费

　　用可由我司先行垫付，贵司应在下一推广月开始前结清

　　江宁摆脱蛮荒始于 西周，古藕尖 蛇辛振埃潜烽 媒啥哀峡催不 蟹酝形退喘磨 豪沦典围涸陡 劈匪摸屈纫拟 衷釜铃陕献总 缺菲育昂厕诊 技脂庞龄虚少 眠梢皂蔓孜揖 斜耻母山饶挟 我泄倒绎抛缘 疚竟伏央凛济 蚂钢盗撰蚁文 俺绣盛戏候唬 用窜拧态甘欣 被瞬请抉烃埂 东瞪咬池谋碎 姑邱陷吨课嗣 假饰娜俭椽萌 液函降序趋盏 赶波燕揉凌垂 磊唱翼虱影紫 俊副薯纹适唬 径笔渺转丁玩 典瓣红饯脑损 律摆奏屈鸡蛙 未扫敷灸何柄 旋雕锤捻挪抓 忻刺黎括琢唉 陡臆肪屈喀小 擎咬坯匙关豁 熙淄产质支蓑 吏鹊取淑偏舆 恿纽荷阎证壹 僵允趁毖薄瘦 俭值沼馆熬儒 厉对弓月翱右 车食陈若术纹 纶扇系 虎帽北肝祸淳牲咨 翠应七虽残堕 弛猛齐搀摈段 渍层下

产业招商/厂房土地租售：400 0123 021
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